房地产泡沫的预警与防治‘尊龙官网登录入口’

【概要】文章对房地产泡沫的构成、收缩与完结的机理展开了阐述，阐述房地产泡沫不会逐步向泡沫经济进化，以至影响整个国民经济的发展，同时对房地产泡沫的预警与预防明确提出了用五个指标来分析房地产泡沫的程度，并明确提出建构房地产泡沫预警系统的建议。　　【关键词】房地产泡沫；泡沫经济；预警；预防；系统 　　　　 　　经历了上世纪90年代初期房地产业的大起大落，1998年以来，我国宏观经济运行中经常出现了显著的通货紧缩现象，社会物价总体水平上升，但我国房地产业却呈现强势运营的趋势，房地产投资和消费高速快速增长，房地产价格逆势上升，是什么因素造成房地产投资与销售增长速度之慢、房价增长幅度之大呢？因为房地产业与国民经济和人民生活有很大的关系，所以人们对房地产业的发展展现出出有很大的关心。房地产泡沫问题沦为全社会尤为注目、最不具争议的焦点问题。

政府也开始实施适当的调控政策，防治房地产短路。然而，由于房地产市场本身所具备的不确定性，再加对其投资或投机不道德又受到“预期”等心理因素的影响，因此，人们对房地产泡沫的论点不免失礼偏颇。如何科学地对房地产泡沫展开检验和测度，如何创建一个房地产的参考价格体系，如何预警与预防房地产泡沫，这是一个有一点深入探讨的课题。

　　 　　一、房地产泡沫的构成、收缩与完结 　　 　　（一）房地产泡沫的定义 　　泡沫是指实际价格瓦解理论价格。房地产泡沫是指房地产市场价格持续下跌，即土地和房屋价格极高，与其使用价值相符，背离了理论价格，虽然账面上价值快速增长很高，但实质上很难获得构建，构成一种表面上的欺诈兴旺。　　 　　（二）房地产泡沫构成的原因 　　房地产泡沫的构成与房地产市场的规范化及市场化、法制环境、市场环境、政府管理水平、金融监管体系、投资人的风险意识、购房者的理性程度等密切相关。房地产泡沫作为一种经济现象，它的构成必不可少一定的经济、金融环境背景的孕化。

市场经济是产生交易投机的前提条件：经济货币化、经济快速增长，以及金融派生工具的大量经常出现为大规模房地产泡沫的产生获取了资金反对；金融自由化、信息化带给的资本流动加快对价格波动和价格泡沫起着了推波助澜的起到；而经济规制流失则为泡沫的构成获取了制度反对。在市场中，投机是一种广泛不道德，房地产投机与土地投机密切连接，在中国1992、1993年的房地产热中的土地投机是房地产投机活动中的主要投机方式，有助于的房地产投机能增进房地产市场繁荣和活跃，但投资规模的过分收缩是造成泡沫程度加剧的最主要原因。

当房地产市场投机打破一定的程度和数量界限，不存在大量的非理性投机或相当严重的价格操控不道德时，并引发市场其他投机者的大大盲目第一时间，同时房地产价格大大上涨，市场风险大大积累，最后引发房地产泡沫的瓦解。　　 　　（三）房地产泡沫的分类 　　房地产泡沫从房地产业的包含角度可分成以下四类： 　　1．土地价格泡沫。

土地价格由于市场投机抹黑等不会经常出现虚涨，这种虚涨的部分就归属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地上涨，就有可能发展成泡沫经济。2005年调查报告认为，在2005年中国购买土地面积中未完成研发土地面积近1.7亿平方米，可土地价格却成倍增长，北京、深圳、沈阳、青岛等地展现出最为引人注目。

　　2．房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给多达市场需求，多达部分的供给快速增长归属于虚涨，也包含经济泡沫。按照标准化的国际经验数据，商品房空置率约10%以内时，这种经济泡沫是长时间的。

如果打破过多，引发相当严重的供给不足，构成泡沫经济，将造成房价猛跌，开发商遭到巨大损失甚至破产倒闭。中国某经济监测中心的一份研究报告认为，目前我国商品房空置面积约1.14亿平方米，个别城市的房屋空置率已多达10%。　　3．房地产投资泡沫。上世纪90年代初期的广东惠州就经常出现了房地产投资泡沫。

从1992年到1993年，有上千家房地产公司向惠州蜂拥而来，甚广征地，大投放，全面研发，房地产交易激增。1993年商品房销售面积90.28万平方米，交易宗数6997宗，房地产投资额43.9亿元，分别比1991年快速增长了26％、250％和920％。然而这种违反了市场规律的短路现象终不持久，从1993年下半年起，一批房地产公司先后关门或破产，留给了许多半拉子工程，也就是“烂尾楼”，惠州市房地产业及其区域经济转入了下滑时期。

一般来说，房地产投资增长率不应与房地产消费增长率相适应，力求均衡供求关系。当房地产投资过度收缩，商品房相当严重供不应求，导致还贷艰难，连带引发金融危机时，才构成泡沫经济幻灭。　　4．房价虚涨泡沫。

房价是与地价互为联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过低，人为压低房价，也不会构成经济泡沫。

如果房价上涨，开发商榨取暴利，购房者难以承受，由此也不会构成房地产泡沫经济。　　 　　（四）房地产泡沫的构成、收缩与完结 　　房地产在许多人的眼里是一种资产商品。在这种市场上，价格强弱在相当大程度上各不相同买卖双方对未来价格的预期。

而且，这种预期有一种“自我实现”的性质。这就是说，房价越是下跌，就有越少的人由于价格上涨的预期而入市供不应求。而供不应求又不会使价格更进一步下跌和预期强化。

因此，只要有充足的人入市出售，在源源不断的货币流向的承托之下，迅速就不会经常出现“大牛市”。但是，气泡不有可能仍然收缩下去。

在过低的价位上，一旦房价止升回跌，迅速就不会加快上行，造成房市暴跌。　　“八十年代看深圳，九十年代看惠州！”这句上世纪广东风行的口头禅，令其海内客商搅起了惠州房地产狂潮，上千家房地产企业云集惠州，可最后泡沫痰斩都“折戟溃散”，使惠州沦为上世纪90年代全国三大房地产热重灾区之一。在惠州房地产泡沫中可以很显著地看见，在1992年初期，房地产市场的启动，为惠州的发展惹来了大量的资金，这种投资机会更有了全国各地的资金大大涌进惠州的房地产和建筑业。资金的大大引进一方面使得惠州的房地产价格以更大的速率下降，另一方面也很大的造就了建筑业、娱乐业等后向产业的发展。

只是由于房地产开发规模相比之下的远超过了惠州经济发展对房地产的市场需求。才使房地产泡沫急速的收缩得丧失了掌控，造成了灾难性的后果。

房地产泡沫的完结带来惠州的是将近10年的经济下滑。　　房地产泡沫的收缩不会引发整个国民经济的泡沫，泡沫虽是经济中的一种少见现象，但泡沫经济的完结方式往往是和经济的承受能力相关联的，同一规模的泡沫在有所不同的经济中会对经济产生有所不同的潜在影响。惠州市房地产泡沫的幻灭使惠州持续了近十年的经济不景气，极大的银行呆帐、坏账，经济快速增长衰退，大量的社会失业等。

实际泡沫以幻灭完结的展现出方式也只是一个小概率事件，如1997年7月以前，美国与东亚各国，虽然某种程度不存在着泡沫经济，但其反应则几乎有所不同。东南亚国家股市盘子较小，经济承受能力劣，经济泡沫对他们的冲击相当大，可美国经济泡沫虽然收缩的得意，但美国经济规模大、基础好，游资的冲击虽曾使美国股市短期波动，但未引发泡沫幻灭，并能之后造就投资、消费和经济持续增长。

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